Contratos de alquiler y derecho arrendaticio
Abogado de arrendamientos en Rubí
Asesoramos a propietarios e inquilinos en contratos de alquiler de vivienda y local: redacción y revisión, renta, fianzas, prórrogas, fin del contrato y conflictos por incumplimiento.
Qué hacemos en materia de arrendamientos
- Redacción y revisión de contratos de alquiler de vivienda, habitación, local o nave, adaptados a la normativa vigente.
- Asesoramiento durante el contrato: actualización de la renta, obras y reparaciones, gastos, cesión y subarriendo.
- Fin del contrato: comunicaciones de no renovación, prórrogas, devolución de la fianza y liquidación de deudas o daños.
- Conflictos por incumplimiento, desahucios y reclamación de rentas.
Alquiler de vivienda: lo esencial
Duración y prórrogas
En los contratos de vivienda firmados con la normativa actual, el inquilino tiene derecho a que el contrato dure como mínimo cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica) mediante prórrogas anuales, salvo que comunique que no quiere continuar. Después puede haber una prórroga tácita adicional si ninguna de las partes avisa en los plazos legales. Las reglas concretas dependen de la fecha en que se firmó el contrato.
Actualización de la renta
La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé. Para los contratos de vivienda se utiliza actualmente un índice de referencia específico publicado por el INE, que sustituye al IPC como referencia general.
Fianza y garantías
La ley exige una fianza de una mensualidad en vivienda y de dos en uso distinto de vivienda. En Cataluña, el propietario debe depositarla en el INCASÒL. Pueden pactarse garantías adicionales con los límites legales.
Obligaciones de las partes
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad; el inquilino, pagar la renta, usar la vivienda con diligencia y asumir las pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario.
Zonas tensionadas: Rubí, Sant Cugat y Terrassa
Desde 2024, Rubí, Sant Cugat del Vallès y Terrassa están declarados zona de mercado residencial tensionado. En la práctica esto implica, entre otras cosas:
- Límites a la renta de los nuevos contratos, con referencia al contrato anterior o al índice estatal de precios de referencia, según el caso.
- Obligaciones reforzadas para los grandes tenedores, que en Cataluña son quienes tienen cinco o más viviendas en la zona.
- La posibilidad de que el inquilino solicite una prórroga extraordinaria al terminar el contrato, en los términos que prevé la ley.
Antes de firmar o renovar un contrato en estos municipios conviene revisar qué límites se aplican a tu caso.
Alquiler de local y uso distinto de vivienda
En los locales, oficinas y naves prima lo pactado en el contrato: duración, renta, obras, traspaso o indemnizaciones. Por eso es clave redactarlo bien desde el principio y revisarlo antes de firmar.
Si eres propietario / si eres inquilino
Propietarios: contratos que protejan tus intereses dentro de la ley, gestión de impagos, recuperación del inmueble y reclamación de rentas.
Inquilinos: revisión del contrato y de cláusulas abusivas, subidas de renta, devolución de la fianza, reparaciones y defensa frente a una demanda.
Preguntas frecuentes sobre alquileres
¿El propietario puede subir el alquiler cuando quiera?
No. La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé y con los límites legales. En zonas tensionadas hay además límites específicos para los nuevos contratos.
¿Cuándo me tienen que devolver la fianza?
Al terminar el contrato y entregar las llaves, una vez comprobado el estado de la vivienda. Si pasa un mes sin devolverla, se generan intereses legales a favor del inquilino.
¿Puedo recuperar mi vivienda para vivir en ella?
Solo si el contrato lo prevé expresamente y se cumplen los requisitos y plazos de preaviso de la ley. Conviene revisarlo antes de enviar ninguna comunicación.
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
Se puede iniciar un desahucio por falta de pago y reclamar las rentas debidas. Te explicamos el proceso en nuestra página de abogado de desahucios.
¿Me revisáis un contrato antes de firmarlo?
Sí. Es el mejor momento para evitar problemas: revisamos cláusulas, duración, renta, garantías y obligaciones de cada parte.
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